Идеал Хаус

Форма входа

Категории раздела

Мои статьи [5]

Поиск



Каталог статей

Главная » Статьи » Мои статьи

Общее собрание - консультация юриста
Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они такие правомочия в том числе посредством голосования на своем общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания, по существу, лишит его возможности реализовать указанные правомочия. То есть любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. И это право связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления. К примеру, согласно ч. 2 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.


Статья 2 Федерального закона от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» определяет информацию как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. Основной объем прав на информацию содержится в следующей норме Конституции РФ: «Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом…» (ч. 4 ст. 29). Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, на информацию можно определить как его право в установленном законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.


Право такого собственника на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в многоквартирном доме.


Группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно в результате несвоевременного предоставления такому собственнику информации о дате, времени и месте проведения общего собрания он может быть лишен возможности реализовать свои правомочия как собственника путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственника о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.


Обладание информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права. Без получения информации осуществление некоторых прав такого собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. При этом в данный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Соответственно по общему правилу уведомление о проведении указанного общего собрания может осуществляться несколькими способами:
— путем направления сообщения заказным письмом;
— путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под роспись;
— путем размещения сообщения в помещении дома.


Как первый, так и второй способы предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.
В частности, согласно п. 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 2000 г. N 725, заказным почтовым отправлением является почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое без оценки стоимости вложения с выдачей отправителю квитанции и вручаемое адресату под расписку. В случае его отсутствия по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении трех дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение недели после получения вторичного извещения адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе места жительства (места нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении адресов своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК РФ). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений в отличие, к примеру, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду его месту жительства или месту нахождения и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК РФ, ст. 124 АПК РФ).

Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (к примеру, таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, даже если данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).
По решению общего собрания возможно установление любого иного способа направления в письменной форме сообщения о проведении общего собрания. Поскольку ЖК РФ прямо не перечисляет возможные иные такие способы, собственники по своему усмотрению вправе определить такой способ. К примеру, по решению общего собрания таким способом в отношении собственников квартир может стать распространение сообщений по почтовым ящикам в многоквартирном доме без участия отделений почтовой связи.


В ЖК РФ предусмотрен и другой способ осуществления уведомления о планируемом проведении собрания, который по сравнению с вышеназванными является более простым и доступным. Суть данного способа состоит в том, что сообщение о собрании размещается в помещении дома. Основные два требования, которые ЖК РФ предъявляет к этому способу, сводятся к необходимости определения такого помещения по решению общего собрания и наличия у всех собственников свободного доступа в такое помещение. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признан холл первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме.


ЖК РФ устанавливает обязательные требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В частности, в таком сообщении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица, собственником какого помещения в доме он является), форме проведения данного собрания, дате, месте, времени проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования — дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения, повестка дня данного собрания, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.


Лицо, имеющее право на участие в общем собрании собственников, должно получить ответы на вопросы о том, где и когда состоится собрание, какие вопросы включены в повестку дня, с какими материалами и в каком порядке можно ознакомиться. Неполная и недостоверная информация о месте проведения собрания существенно нарушает интересы собственников и может явиться основанием для признания в судебном порядке недействительным решения этого собрания. При этом ЖК РФ не устанавливает требований к определению места проведения собрания, что может привести к косвенному нарушению прав собственников присутствовать на собрании, проводимом в форме очного голосования. Такие нарушения могут проявиться в том, что некоторые недобросовестные собственники могут определить место проведения собрания, удаленное до такой степени от места нахождения самого дома, что многие собственники не смогут себе позволить оплатить проезд к месту собрания и обратно. Поэтому представляется, что общее собрание собственников должно проводиться в поселении (городе, поселке, селе), являющемся местом нахождения дома, если иное место его проведения не будет установлено решением общего собрания собственников. При этом в сообщении об общем собрании должна содержаться информация именно о конкретном таком месте (адрес конкретного помещения или двор дома перед конкретным подъездом и т.п.), которая позволила бы собственнику однозначно определить место сбора собственников для проведения их общего собрания. Конечно же недопустимо, чтобы место проведения собрания определялось в общих чертах — таким образом, чтобы «неугодный» собственник при всем своем желании не смог его обнаружить (к примеру, Российская Федерация, город Москва).


Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.


Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые, по существу, относятся к документам постоянного хранения (в течение всей «жизни» дома как многоквартирного — пока существует орган управления таким домом — общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется такое хранение, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.


Хотя ЖК РФ не предъявляет особых требований к содержанию протокола, достаточно очевидно, что он должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, что указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщения о проведении собрания, направлявшиеся собственникам, объявления о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также конкретной идентификацией лиц, принимающих участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, — также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер.


Также во вводной части необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором по каждому собственнику обобщена информация о площади принадлежащего ему помещения в соответствующем доме и с учетом этого о количестве принадлежащих ему голосов) и будут подтверждать, что собрание имело кворум, то есть было правомочно принимать решения. И наконец, во вводной части должны содержаться имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении, и в случае годового собрания — по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола.


Следующая часть протокола — повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщения о проведении собрания, направлявшиеся собственникам, объявления о проведении собрания).
Далее в протоколе отражаются основные положения выступлений, вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины «поставили на голосование», «голосовали», «приняли решение», но строго придерживаться именно их не обязательно.

Главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня. Нельзя, к примеру, что-то добавить в этот вопрос по результатам обсуждения на собрании, даже если присутствующие собственники высказываются за это (иначе решение собрания может быть оспорено иными собственниками в суде). Поэтому формулировку вопросов нужно продумывать заранее, еще при составлении и утверждении повестки.


Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).


В дальнейшем оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо помещается для хранения в специально отведенное для этого место. При этом ЖК РФ не исключает, что в качестве адреса хранения общим собранием может быть установлен адрес помещения, принадлежащего указанному лицу.

Если собрание проводилось в форме заочного голосования, то есть без совместного присутствия собственников путем голосования в виде оформляемых в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам, то такие решения должны также храниться в порядке, аналогичном хранению протоколов. При этом такие решения должны храниться вместе с протоколами в одном месте либо по одному адресу.


Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования таких документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия решения по тому или иному вопросу общим собранием.


Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — это план собрания, содержащий перечень вопросов, которые выносятся на рассмотрение конкретного собрания. Данная повестка формируется до начала проведения собрания и согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня проведения собрания) направляется каждому такому собственнику, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания.


Данная повестка играет существенную роль в части обеспечения прав указанных собственников на информацию, поскольку предварительно позволяет каждому из данных собственников оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение собрания, насколько данные вопросы затрагивают их интересы. Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными собственниками с учетом наличия группового интереса позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом собственник, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в данном собрании либо может выдать доверенность на голосование другому собственнику, предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня.


Именно поэтому ЖК РФ устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не праве принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу, будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, собственник не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников. По данному вопросу ЖК РФ категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не допускается вопрос «разное». Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит две трети голосов от общего количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании.


Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Такое требование как часть всего правового механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением многоквартирным домом, играет важную роль в процессе формирования общей воли собственников (принятия общим собранием решения). Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников о принятых решениях общим собранием и итогах голосования осуществляется всесторонняя защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование является юридической гарантией права каждого из сособственников, а именно — права потребовать прежде всего пересмотра общим собранием принятого решения и, в крайнем случае, признания в судебном порядке такого решения недействительным.

Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих результатах голосования только при соблюдении установленного требования.


Исходя из этого, возникает вопрос: может ли служить нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования, в том числе в связи с нарушением десятидневного срока их доведения, основанием для признания всех принятых решений недействительными? Очевидно, что невыполнение такого требования является нарушением законодательства.

Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает. Вместе с тем требование о доведении такой информации в некоторой степени напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании законов и последствий нарушения такого требования, когда неопубликованные законы применению не подлежат.


Решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, кто не принимал участия в голосовании. Поэтому правомерно ли считать обязательными и соответственно подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что с учетом возможности проведения заочного голосования ответ на данный вопрос можно дать отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без доведения его итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников, сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать, по каким вопросам приняты положительные решения и соответственно какие из данных решений являются для них обязательными. Это подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по обжалованию решения общего собрания ЖК РФ также связывает с днем, когда собственник, обращающийся в суд с заявлением, узнал или должен был узнать о таком принятом решении. Однако не следует также забывать о необходимости учета баланса интересов всех сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, которые не принимали участия в собрании и не знают о принятых решениях, некоторые из которых могут нарушить их права. С другой — существует большинство сособственников, которые принимали участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения только срока доведения информации о принятых решениях и результатах голосования.


В любом случае решение данного вопроса целиком ложится на усмотрение суда, поскольку четкие юридические критерии — основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению здесь отсутствуют.


Установленное ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме на участие в общем собрании таких собственников с правом голоса по всем вопросам его компетенции является частью прав таких собственников на управление многоквартирным домом, общее имущество в котором находится у них в общей долевой собственности. Право на обжалование принятых на таких собраниях решений также охватывается правом указанных собственников на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц как собственников общего имущества.


Собственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников. Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ (например, нарушение правил о компетенции общего собрания, отсутствие кворума, выход за пределы повестки дня собрания, решение принято простым большинством голосов, хотя по ЖК РФ требовалось квалифицированное большинство), во-вторых, собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против такого решения и, в-третьих, решением нарушены его права и законные интересы. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным. При этом заявление о признании решения общего собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении…

Вместе с тем достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительным, следует отнести, в частности: несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения (простым большинством вместо квалифицированного)…

Общее собрание в форме заочного голосования не предполагает совместного обсуждения вопросов повестки дня, а предусматривает в целях выявления воли сособственников по тому или иному вопросу повестки дня использование только письменной формы голосования. Поскольку собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня (к примеру, если вопросы повестки дня сформулированы следующим образом: 1) определение пределов использования земельного участка перед подъездами NN 2 и 3 дома; 2) определение места размещения детской площадки; 3) определение периодичности проведения ремонта подъездов и т.п., то понятно, что ответить на них однозначно невозможно, поскольку подобные вопросы требуют дополнительного их обсуждения собственниками для определения конкретных вариантов их решения, которые уже будут ставиться на голосование).


Форму проведения годового общего собрания определяет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а внеочередного — собственники — инициаторы его созыва. Такой вывод можно сделать с учетом комплексного анализа ч. ч. 1 и 5 ст. 45 ЖК РФ, которые соответственно предусматривают: проведение годового общего собрания в порядке, установленном общим собранием, и проведение внеочередного — в зависимости от того, какая форма указана собственником — инициатором в сообщении о его проведении.
При этом на общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, в равной степени распространяются все положения гл. 6 ЖК РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 45, 46, 48 ЖК РФ), с учетом установленных ЖК РФ отдельных особенностей, связанных с порядком признания лиц, принявших участие в собрании, и порядком оформления решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.


В частности, в соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, должны считаться только те собственники помещений в данном доме, которые представили в письменном виде решения до даты окончания их приема по вопросам, поставленным на голосование. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ такая дата должна быть указана в сообщении о проведении собрания, которое заблаговременно (не менее чем за 10 дней) доводится до сведения всех сособственников. При этом в таком сообщении также должны быть указаны место или адрес, по которым передаются названные решения собственников. Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может проводиться в форме заочного голосования без предварительного уведомления всех сособственников о его проведении.

Это означает, что если собственники помещений в многоквартирном доме установили порядок проведения годового общего собрания, не предусматривающий предварительного уведомления собственников о его проведении (к примеру, определили конкретные дату, время и место его ежегодного проведения, постоянный перечень вопросов, включаемых в повестку дня такого собрания), то данное собрание не может проводиться в форме заочного голосования.


Кроме того, следует иметь в виду, что решение собственника может быть признанным поступившим до установленной даты окончания приема решений только с учетом даты фактического поступления такого решения. В данном случае ЖК РФ четко устанавливает, что принявшими участие в общем собрании считаются собственники (чьи голоса соответственно учитываются при определении кворума и результатов голосования), решения которых получены не позднее установленной даты окончания приема таких решений.

Поэтому в случае направления собственником решения по почте основную роль при признании его принявшим участие в собрании будет играть дата фактического поступления решения, а не дата, указанная на штемпеле почтового отправления. ЖК РФ в данном случае выступает не в пользу такого собственника: он не признается принявшим участие, если решение отправил своевременно, но поступило оно с опозданием, пусть и не по вине собственника. При этом необходимо также учитывать, что если установленная дата окончания срока приема решений приходится на нерабочий день, то с учетом ст. 193 ГК РФ днем окончания срока приема решений будет считаться ближайший следующий за таким нерабочим днем рабочий день.


Требования к оформлению решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, предусматривает ч. 3 ст. 47 ЖК РФ. В частности, согласно данной части в указанном решении должны быть указаны:

— сведения о лице, участвующем в голосовании (сведения о собственнике помещения в соответствующем доме : Ф.И.О. и паспортные данные, если таким собственником является физическое лицо, или наименование юридического лица и данные свидетельства о его государственной регистрации, если таким собственником является юридическое лицо)
— сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (таким документом может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, если право зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации квартиры либо иной документ, являющийся основанием возникновения права собственности на помещение);
— решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (варианты голосования по вопросам повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался», указываются один раз по отношению к каждому из данных вопросов, поскольку в ином случае решение может быть признано недействительным).
Понятно, что любое решение, оформленное в письменном виде, может быть признано решением конкретного лица только в том случае, если оно надлежащим образом удостоверено таким лицом.
 
Поэтому хотя ЖК РФ прямо не устанавливает требование о совершении удостоверительной подписи лицом, оформившим решение собственника по вопросам, поставленным на голосование на проводимом в форме заочного голосования общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, достаточно очевидно, что такое решение должно быть подписано этим лицом.

При этом, как следует из п. п. 1 и 2 ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, лицом, участвующим в голосовании, должен быть собственник помещения в соответствующем доме. Однако это не означает, что в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования представитель такого собственника не вправе оформлять решения за собственника. Такой вывод следует из ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, согласно которой только собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом голосования на общем собрании собственников помещений в этом доме. Поэтому только такой собственник вправе выступать в качестве лица, участвующего в голосовании. Однако в соответствии с той же частью названный собственник вправе осуществлять голосование, в данном случае оформить решение в письменном виде как лично, так и через своего представителя.

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, может быть оформлено его представителем. В этом случае решение подписывается представителем и с учетом ч. 2 ст. 48 ЖК РФ должно содержать сведения о документе, на котором основаны его полномочия (к примеру, доверенность на осуществление голосования либо, если собственником является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, акт уполномоченного государственного органа или акт органа местного самоуправления)…

Фактически принятие решения о проведении собрания в форме очного голосования предполагает, что вопросы, включенные в повестку дня, не являются достаточно конкретными, когда каждый собственник мог бы, исходя из их содержания, однозначно выразить свою позицию (пример таких вопросов повестки дня: 1) определение основных критериев для выбора управляющей организации; 2) определение места размещения баков для сбора бытового мусора и т.п.) и требуют выяснения мнения собственников (заслушивания всех предложений путем дискуссии) до постановки конкретного варианта решения вопроса, включенного в повестку дня на голосование. Даже если вопрос будет сформулирован более или менее конкретно, в ходе его обсуждения на собрании содержание данного вопроса и варианты его решения могут получить дополнительную «окраску», частично изменяющую изначально заложенную концепцию его решения.


Поэтому ЖК РФ не допускает для такой формы проведения собрания возможность оформления решений собственников в письменном виде в порядке, установленном для проведения собраний в форме заочного голосования (с предварительным их оформлением до проведения собрания), поскольку это могло бы заложить предпосылки для возможного искажения воли собственника, которую он выразит в таком решении относительно вопроса, включенного в повестку дня.
В то же время возможно оформление на собрании решений собственников в письменной форме (к примеру, собственники могут по соглашению между собой предусмотреть обязательность оформления своих решений только в письменном виде). Это позволяет сделать их отношения более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования собственником и содержания его решения, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК РФ наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников. При этом законодатель, предоставляя собственникам право самостоятельно выбрать способ голосования, не стал вводить обязательное оформление решений собственников в письменной форме на собрании, проводимом в форме очного голосования, поскольку это привело бы к заведомому осложнению и замедлению процедуры голосования.


© Столичный юридический центр, г. Москва

********** продолжение статьи "Общее собрание - консультация юриста" в следующеи комментарии
Категория: Мои статьи | Добавил: nic1714 (11.10.2010)
Просмотров: 4646 | Комментарии: 1
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]

Наш опрос

Довольны ли Вы работой УК ООО "Хаус Комфорт"? (для зарегистрированных пользователей)
1. Да, доволен
2. Нет, не доволен
3. Затрудняюсь ответить
Всего ответов: 64

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Погода


Курсы ЦБ